住宅區和商業區有什麼差別?有哪些使用開發上的限制條件?

2025-04-16

住宅區和商業區的差別主要在於用途、建築類型、活動類型和法規限制等方面。以下是幾個主要的差異：

🏠 住宅區（Residential Zone）

用途：
以提供人們居住為主的區域。

特點：

主要是房屋、公寓、別墅等住宅建築。
商業活動受限（例如只能有小型便利商店或家庭式工作室）。
環境通常比較安靜、交通量較少。
可能會有學校、公園、社區中心等配套設施。

法規限制：

嚴格限制噪音、營業時間、商業用途。
不允許設置大型工廠或辦公大樓等設施。

🏢 商業區（Commercial Zone）

用途：
以從事商業、服務業、辦公等活動為主。

特點：

包含商場、辦公大樓、餐廳、銀行、旅館等。
人流密集，交通較繁忙。
建築密度高，樓層通常也比較高。
通常開放時間較長（例如營業到晚上或 24 小時）。

法規限制：

可以進行多種類型的商業活動。
但也會規範廣告、交通動線、安全措施等。

關於各個住宅區及商業區的建蔽率與容積率，不同縣市都有各自的規定，一般來說商業區的建蔽率與容積率都會比住宅區來得高，如果要查詢各個都市計畫的住宅區和商業區的建蔽率和容積率，建議可到各個縣市政府都市計畫的網站查詢會比較準確，例如:桃園市都市計畫地理資訊服務網。

另依都市計畫法台灣省施行細則的規定，住宅區和商業區分別有以下的使用開發限制:

第 15 條

住宅區為保護居住環境而劃定，不得為下列建築物及土地之使用：

一、第十七條規定限制之建築及使用。

二、使用電力及氣體燃料（使用動力不包括空氣調節、抽水機及其附屬設備）超過三匹馬力，電熱超過三十瓩（附屬設備與電熱不得流用於作業動力）、作業廠房樓地板面積合計超過一百平方公尺或其地下層無自然通風口（開窗面積未達廠房面積七分之一）者。

三、經營下列事業：

（一）使用乙炔從事焊切等金屬之工作者。

（二）噴漆作業者。

（三）使用動力以從事金屬之乾磨者。

（四）使用動力以從事軟木、硬橡皮或合成樹脂之碾碎或乾磨者。

（五）從事搓繩、製袋、碾米、製針、印刷等使用動力超過零點七五瓩者。

（六）彈棉作業者。

（七）醬、醬油或其他調味品之製造者。

（八）沖壓金屬板加工或金屬網之製造者。

（九）鍛冶或翻砂者。

（十）汽車或機車修理業者。但從事汽車之清潔、潤滑、檢查、調整、維護、總成更換、車輪定位、汽車電機業務或機車修理業其設置地點面臨十二公尺以上道路者，不在此限。

（十一）液化石油氣之分裝、儲存、販賣及礦油之儲存、販賣者。但申請僅供辦公室、聯絡處所使用，不作為經營實際商品之交易、儲存或展示貨品者，不在此限。

（十二）塑膠類之製造者。

（十三）成人用品零售業。

四、汽車拖吊場、客、貨運行業、裝卸貨物場所、棧房及調度站。但申請僅供辦公室、聯絡處所使用者，或計程車客運業、小客車租賃業之停車庫、運輸業停車場、客運停車站及貨運寄貨站設置地點面臨十二公尺以上道路者，不在此限。

五、加油（氣）站或客貨運業停車場附設自用加儲油加儲氣設施。

六、探礦、採礦。

七、各種廢料或建築材料之堆棧或堆置場、廢棄物資源回收貯存及處理場所。但申請僅供辦公室、聯絡處所使用者或資源回收站者，不在此限。

八、殯葬服務業（殯葬設施經營業、殯葬禮儀服務業）、壽具店。但申請僅供辦公室、聯絡處所使用，不作為經營實際商品之交易、儲存或展示貨品者，不在此限。

九、毒性化學物質或爆竹煙火之販賣者。但農業資材、農藥或環境用藥販售業經縣（市）政府實地勘查認為符合安全隔離者，不在此限。

十、戲院、電影片映演業、視聽歌唱場、錄影節目帶播映場、電子遊戲場、動物園、室內釣蝦（魚）場、機械式遊樂場、歌廳、保齡球館、汽車駕駛訓練場、攤販集中場、零售市場及旅館或其他經縣（市）政府認定類似之營業場所。但汽車駕駛訓練場及旅館經目的事業主管機關審查核准與室內釣蝦（魚）場其設置地點面臨十二公尺以上道路，且不妨礙居住安寧、公共安全與衛生者，不在此限。

十一、舞廳（場）、酒家、酒吧（廊）、特種咖啡茶室、三溫暖、一般浴室、性交易服務場所或其他類似之營業場所。

十二、飲酒店、夜店。

十三、樓地板面積超過五百平方公尺之大型商場（店）或樓地板面積超過三百平方公尺之飲食店。

十四、樓地板面積超過五百平方公尺之證券及期貨業。

十五、樓地板面積超過七百平方公尺之金融業分支機構、票券業及信用卡公司。

十六、人造或合成纖維或其中間物之製造者。

十七、合成染料或其中間物、顏料或塗料之製造者。

十八、從事以醱酵作業產製味精、氨基酸、檸檬酸或水產品加工製造者。

十九、肥料製造者。

二十、紡織染整工業。

二十一、拉線、拉管或用滾筒壓延金屬者。

二十二、金屬表面處理業。

二十三、其他經縣（市）政府認定足以發生噪音、振動、特殊氣味、污染或有礙居住安寧、公共安全或衛生，並依法律或自治條例限制之建築物或土地之使用。

第 17 條

商業區為促進商業發展而劃定，不得為下列建築物及土地之使用：

一、第十八條規定限制之建築及使用。

二、使用電力及氣體燃料（使用動力不包括空氣調節、抽水機及附屬設備）超過十五匹馬力、電熱超過六十瓩（附屬設備與電熱不得流用於作業動力）或作業廠房之樓地板面積合計超過三百平方公尺者。但報業印刷及冷藏業，不在此限。

三、經營下列事業：

（一）製造爆竹或煙火類物品者。

（二）使用乙炔，其熔接裝置容量三十公升以上及壓縮氣或電力從事焊切金屬工作者。

（三）賽璐珞或其易燃性塑膠類之加熱、加工或使用鋸機加工者。

（四）印刷油墨或繪圖用顏料製造者。

（五）使用動力超過零點七五瓩之噴漆作業者。

（六）使用氣體亞硫酸漂白物者。

（七）骨炭或其他動物質炭之製造者。

（八）毛羽類之洗滌洗染或漂白者。

（九）碎布、紙屑、棉屑、絲屑、毛屑及其他同類物品之消毒、揀選、洗滌或漂白者。

（十）使用動力合計超過零點七五瓩、從事彈棉、翻棉、起毛或製氈者。

（十一）削切木作使用動力總數超過三點七五瓩者。

（十二）使用動力鋸割或乾磨骨、角、牙或蹄者。

（十三）使用動力研磨機三臺以上乾磨金屬，其動力超過二點二五瓩者。

（十四）使用動力碾碎礦物、岩石、土砂、硫磺、金屬玻璃、磚瓦、陶瓷器、骨類或貝殼類，其動力超過三點七五瓩者。

（十五）煤餅、機製煤餅或木炭之製造者。

（十六）使用熔爐鎔鑄之金屬加工者。但印刷所之鉛字鑄造，不在此限。

（十七）磚瓦、陶瓷器、人造磨石、坩鍋、搪瓷器之製造或使用動力之水泥加工，動力超過三點七五瓩者。

（十八）玻璃或機製毛玻璃製造者。

（十九）使用機器錘之鍛冶者。

四、公墓、火化場及骨灰（骸）存放設施、動物屍體焚化場。

五、廢棄物貯存、處理、轉運場；屠宰場。但廢棄物貯存場經目的事業主管機關審查核准者，不在此限。

六、公共危險物品、高壓氣體及毒性化學物質分裝、儲存。但加油（氣）站附設之地下油（氣）槽，不在此限。

七、馬廄、牛、羊、豬及家禽等畜禽舍。

八、乳品工廠、堆肥舍。

九、土石方資源堆置處理場。

十、賽車場。

十一、環境用藥微生物製劑或釀（製）酒製造者。

十二、其他經縣（市）政府認定有礙商業之發展或妨礙公共安全及衛生，並依法律或自治條例限制之建築物或土地之使用。