土地法三十四條之一執行要點修正內容解析
引言
在土地開發與不動產交易的實務操作中,共有土地及建築物因權屬複雜,常面臨整合與處分上的障礙。這不僅影響市場活力,也限制了土地資源的有效利用。為促進共有不動產的有效利用,提升公共利益,土地法第三十四條之一規定了多數決機制以協助共有人處理相關事宜。
然而,隨著社會環境變遷與實務爭議的累積,該條款的適用仍存在諸多問題。為因應這些挑戰,內政部於112年8月22日修正土地法第三十四條之一執行要點,並自113年1月1日生效施行。本次修正對不同意共有人程序及地政機關審查標準進行了重要補充與完善。
大綱
- 一、修正背景與目的
- 二、修正內容詳解
- 1.限縮受讓人資格
- 2.共有不動產不得多數決交換所有權
- 3.出售土地時的優先購買權規定
- 4.放棄優先購買權程序的修訂
- 5.同意人數計算方式的明確化
- 6.通知程序的完善
- 7.數個標的併同出售的原則
- 8.地政機關駁回情形的明確化
- 三、結語
內容
一、修正背景與目的
土地法第三十四條之一自設立以來,為解決共有土地及建築物處分困難提供了法律依據。然而,在實務操作中,多數決機制的適用仍存在以下問題:
權益平衡不足: 多數共有人在交易中可能損害少數共有人的合法權益,導致利益分配不公。
程序規範不足: 通知程序的不完整與切結書的不實內容常導致糾紛。
地政機關審查標準不一: 實務執行中,登記機關對申請文件的審查與判定缺乏統一標準。
因此,內政部針對上述問題進行修正,旨在平衡多數與少數共有人的權益,並提升法律的適用性與執行效率。
二、修正內容詳解
1.限縮受讓人資格
土地法第34條之1第1項規定:「共有土地或建築改良物,其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。」此為共有不動產多數決之法源,由於法條文字並未明確限制處分對象,因此除處分給共有人以外的第三人,過往常常有所爭論:究竟共有人是否得為多數決之受讓人?
而此次修法已將其明確化,按土地法第34條之1執行要點第三點第二項:「有償讓與之處分行為,共有人除依本法條規定優先購買外,不得為受讓人。」亦即多數決處分只能賣給第三人,至於共有人只能依同樣條件主張優先購買,而不能直接作為買受人。
2.共有不動產不得多數決交換所有權
土地法第34條之1執行要點第3點第1項:「本法條第一項所定處分,以有償讓與為限,不包括信託行為、交換所有權及共有物分割;所定變更,以有償或不影響他共有人之利益為限;所定設定地上權、農育權、不動產役權或典權,以有償為限。」
此次修正重點,即是將多數決處分的範圍,必須為有償處分,並明確排除信託、共有物分割外,增列交換所有權亦不得採多數決方式進行。
3.出售土地時的優先購買權規定
根據新修正的執行要點第12點:「部分共有人依本法條第一項規定設定地上權或典權後出賣土地,他共有人仍有第一項優先購買權之適用。」
主要考量多數決之立法意旨並非以損害少數共有人權益為目的,如先依本法條規定辦理土地之地上權或典權設定,部分共有人(多數人)再依本法條第一項規定出售該共有土地時,考量該地上權人或典權人已取得之權利仍存在於該土地上,尚不因土地所有權人之不同而受影響,仍應通知他共有人(少數人)是否願意優先購買。
換言之,雖然地上權人、典權人有土地法第104條之基地優先購買權,但並不妨礙少數共有人主張執行要點第12點的共有不動產優先購買權,只是如兩者都主張,仍以土地法第104條為物權效力而優先。甚至如果多數決出賣對象為該地上權人、典權人,則因其自為買受人而無法主張優先購買,此時反而會被少數共有人行使優先購買而取得。
4.放棄優先購買權程序的修訂
為使出賣人確實知悉其應通知他共有人主張優先購買權之義務,並避免其未盡通知義務作出不實切結,致優先購買權人權益受損等情事,土地法第34條之1執行要點第13點增訂第11款:「優先購買權人已放棄或視為放棄優先購買權者,出賣人應依土地登記規則第九十七條第一項規定附具切結書之規定辦理,切結書內容應包括通知方式、優先購買權人主張情形並由出賣人記明「如有不實願負法律責任」。
此次修正將原本土地登記規則第二種直接於申請書切結方式予以排除,以後僅能以另附切結書方式,並明確其切結內容。嗣後如有爭執,可作為優先購買權人事後救濟舉證用。
5.同意人數計算方式的明確化
為減少實務執行計算人數之爭議,並落實應保障少數共有人權益之意旨,增訂分別共有與公同共有併存,且同意之分別共有人與公同共有人部分相同之土地或建物同意處分人數之計算方式,如果同意處分之分別共有人與公同共有人相同者,將不重複計算人數。
舉例說明甲地,共有人A應有部分3分之2,其餘應有部分3分之1由A、B、C三人繼承為公同共有(潛在應有部分各9分之1)之情形,如果經公同共有人A、B二人同意而得依本法條第1項規定處分其公同共有之潛在應有部分,且A亦同意處分全部共有物者,則合併計算後之同意人數為二人(A、B),同意之應有部分(含潛在應有部分)為9分之8;如果公同共有之應有部分僅有A同意處分,因未達本法條第1項規定之比例,則其公同共有之人數及潛在應有部分將不予併入計算。
6.通知程序的完善
共有人依土地法第三十四條之一辦理時,負有通知不同意共有人的義務。修正後規定通知時,申請人應以雙掛號或存證信函送達戶籍地址,若確知其實際住居所,應優先就其實際住居所通知,除非他共有人客觀已無法送達(如已遷出國外、無於國內設戶籍、或戶籍、住居所均無法送達),才能以公告方式替代。
7.數個標的併同出售的原則
土地法第34條之1執行要點第12點第1項規定,「部分共有人依本法條第一項規定出賣共有土地或建物時,他共有人得以出賣之同一條件共同或單獨優先購買。」即多數共有人依據土地法第34條之1第1項多數決出賣整筆共有不動產時,少數不同意共有人得以「同樣條件」主張優先購買整筆共有不動產。
該優先購買需以「同樣條件」主張之要件,過去多有爭議,其中一種情況就是部分共有人依土地法第34條之1第1項規定出賣共有土地或建築改良物時,並以同一買賣契約合併出賣非屬他共有人共有之土地或建築改良物,則他共有人行使優先購買權時,究竟應依買賣契約之同樣條件就出賣標的全部承購?抑或得僅就其共有之標的承購?
為明確此情形之規範,此次土地法第34條之1執行要點第12點第2項修法規範:「於數宗土地或建物併同出賣,他共有人得僅就其共有之土地或建物行使優先購買權。但有下列情形之一者,不在此限:
(1)部分共有人表示使用上具不可分性並經法院判決確定或提出依法與法院確定判決有 同一效力之證明文件。
(2)依法令規定應併同移轉。
舉例而言,甲乙丙共有A地,甲乙以多數決方式將A地與另外1筆甲乙自己所有之土地,共2筆土地一併出賣給丁。丙於多數決出售時有優先購買權已無爭議,但原則應以「同樣條件」主張而不得變更,因而以往常有爭議是否需一次購買除自己共有的A地以外之其他土地,也就是必須將2筆土地全部買下。
為避免變相以比本法條更嚴苛的條件阻止他共有人行使優先購買權而增訂上述相關條文文字。確認以後丙得僅就其共有部分之不動產(A地)進行優先購買即可,除非有使用不可割並有法院判決依據或依法應併同移轉有不宜拆分購買之情形。
8.地政機關駁回情形的明確化
為減少實務執行上之爭執,列舉他共有人以書面提出異議時登記機關應予駁回之態樣如下:
(1)、數宗土地或建物併同出賣未記明各宗土地或建物價金,致無法主張優先購買。
(2)、就應得對價、補償及買賣條件等私權事項有爭執,並附具已向法院起訴文件。
(3)、出賣人書面通知不符法令規定之方式及內容。
(4)、有其他損害其權益之情形,並附具已向法院起訴文件。
三、結語
土地法第三十四條之一執行要點的修正,旨在平衡多數與少數共有人之間的利益,並促進不動產市場的良性發展,確保法規的公平性與實用性,增強了少數共有人在交易過程中的保障,避免多數共有人濫用權力,並透過優先購買權制度保障其基本權益,確保法規的公平性與實用性,真正實現立法的初衷。