優先購買權的行使條件與法律依據

2025-01-15

引言

優先購買權，又稱"優先承購權"或"優先承買權"，是法律或合約賦予特定權利人，於財產轉讓時能以相同條件優先購買該財產的權利。這項制度在不動產交易中尤為重要，因其影響土地及財產的管理與交易穩定性。本文將深入探討優先購買權的意義、法源依據、種類、行使條件與順序，並回答相關常見問題。

大綱

內容

1. 優先購買權的意義與立法背景

優先購買權是一種在財產轉讓中，賦予特定權利人優先購買該財產的法律保障。其主要目的是避免共有人的數量增加，減少不動產管理上的複雜性。同時，此權利也能確保特定權利人能夠在公平條件下保護其既得利益。

在社會實踐中，優先購買權主要應用於共有物、租賃物、不動產及文化資產等領域，對於規範市場秩序、維護社會穩定具有重要意義。

2. 優先購買權的法源依據

優先購買權的法律基礎主要來自以下法律：

(1) 民法

《民法第426-2條第1項》：租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。(物權效力)
《民法第824條第7項》：變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有2人以上願優先承買者，以抽籤定之。(債權效力)

(2) 土地法

《土地法第34-1條第4項》：共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。(債權效力)
《土地法第104條第1項》：基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。(物權效力)
《土地法第107條第1項》：出租人出賣或出典耕地時，承租人有依同樣條件優先承買或承典之權。(物權效力)

(3) 其他法律

《文化資產保存法第32條》：古蹟、歷史建築或紀念建築及其所定著土地所有權移轉前，應事先通知主管機關；其屬私有者，除繼承者外，主管機關有依同樣條件優先購買之權。(債權效力)
《耕地三七五減租條例第15條第1項》：耕地出賣或出典時，承租人有優先承受之權，出租人應將賣典條件以書面通知承租人，承租人在15日內未以書面表示承受者，視為放棄。(物權效力)
《農地重劃條例第5條》：重劃區內耕地出售時，其優先購買權之次序如下:

1、出租耕地之承租人。(物權效力)

2、共有土地現耕之他共有人。(債權效力)

3、毗連耕地之現耕所有權人。(債權效力)

3. 優先購買權的分類

(1) 約定優先購買權與法定優先購買權

約定優先購買權:基於當事人間的合約約定。

法定優先購買權:基於法律明文規定，如《土地法第34-1條》。

(2) 債權效力與物權效力

債權效力:

屬於「債權效力的優先購買權」，例如：《土地法第34-1條》中，其他共有人享有優先購買權，也享有債權效力，若出賣人沒有事先通知優先購買權人，當優先購買權人行使權利，買賣契約並不會失去作用，但出賣人須負起損害賠償責任。

物權效力:

屬於「物權效力優先購買權」，例如：《民法第426-2條第3項》 ：「出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優先承買權人。」白話來說，若是出賣人沒有事先通知優先購買權人，當優先購買權人行使權利，則買賣契約會直接作廢。

4. 優先購買權人的優先順序

根據《地籍清理條例第12條》 規定，其優先購買權人及優先順序如下：

地上權人、典權人、永佃權人、農育權人（以登記順序來排定購買順序）。
基地或耕地承租人。
共有土地之其他共有人。
本條例施行前已占有達10年以上。至標售時仍繼續為該土地之佔有人。

5.優先購買權行使要件為何？

優先購買權行使要件有以下4點：

符合特定身分：基地出售時，須為建有房屋的租賃權人、地上權人或典權人；房屋出售時，須為基地所有權人，符合以上身分才可行使優先購買權。
依同樣條件行使權利：主張先於第三人行使優先購買權時，交易條件須依照出售人與第三人商定的交易條件相同，包含買賣價格、給付時限、付款方式等，若條件不同，則無法主張優先購買權。
以登記順序決定行使順序：根據土地法104條第1項，土地出售時，地上權人、典權人、承租人都有依同樣條件優先購買的權利，其順序會按照登記先後來定。
接到通知於法定時間內表示行使才有效：若優先購買權人要行使優先購買權，應在接到出賣通知後，在法定時間內向出賣人表示有意願購買，否則視為放棄。

6. 優先購買權人的時效

共有人:於收到通知後15日內不表示，視為放棄優先購買權。

地上權人、典權人、基地承租人、基地出租人:於收到通知後10日內未以書面表示，視為放棄優先購買權。

7. 常見問題解答

Q1: 優先購買權如何影響共有財產的交易？

A: 優先購買權對共有財產的交易有雙重影響。一方面，它限制了出賣人自由處置財產的權利，要求其必須先通知其他共有人並給予其行使優先購買權的機會；

另一方面，它保障了共有人在財產分割中的權益避免因第三人介入而增加管理上的困難。

同時，優先購買權還能有效減少共有關係中的潛在衝突，有助於維持共有財產的穩定性。

Q2: 是否所有不動產交易都涉及優先購買權？

A: 不一定。是否涉及優先購買權，取決於財產的性質、權利人資格以及相關法律規定。例如，共有財產或租賃財產通常涉及優先購買權，而單獨所有的不動產則未必適用。

此外，某些情況下，即使財產具有相關條件，若未滿足通知程序或權利人未在法定期限內行使權利，優先購買權也可能失效。

因此，購買前需要詳細查閱相關法規與契約條件，以確保交易順利進行。

Q3: 如果權利人放棄優先購買權，第三人能否立即完成交易？

A: 是的，若權利人於法定期限內未行使優先購買權，則視為放棄該權利。此時，第三人即可依據與出賣人之間的約定條件完成交易。

此外，需要注意的是，出賣人有責任在交易前依法通知優先購買權人，若未履行通知義務而與第三人達成交易，該交易可能會因違反程序而無法對抗優先購買權人。因此，在程序正確且權利人放棄權利的前提下，交易方可順利進行。

8. 結語

優先購買權作為一項法律保障，平衡了財產轉讓中的多方利益，尤其在共有物及租賃物交易中發揮重要作用。然而，如何在保障權利人利益與促進市場效率之間找到平衡，仍需法律與社會的共同努力。

未來，隨著不動產交易模式與市場需求的變化，有必要對優先購買權的制度進行適時修訂，以確保其在實際應用中的公平與合理性。