現代建築活動中的「建照」與「使照」全解析

建築活動在現代社會中扮演重要角色，無論是新建、改建或拆除，每個階段都需符合相關法規與程序。建築執照是保障建築物合法性與安全性的重要文件，對於建商、購房者及自建業主都至關重要。本文將深入探討建築執照的概念、分類、申請流程及其對建築活動的意義，幫助讀者全面了解建築執照的實際應用。

內容目錄

建築執照是什麼？

定義與分類

根據《建築法》第28條，建築執照是一種統稱，涵蓋了以下四種類型：

1. 建造執照：適用於新建、增建、改建或修建的建築物，是確保設計合法性的基礎文件。
2. 雜項執照：針對一些非主要建築用途的設施，如招牌、遮雨棚等。
3. 使用執照：建築物完工後，使用或改變用途時必須取得的執照，保障使用安全性。
4. 拆除執照：建築物拆除時必須申請的許可文件。

建造執照解析

建造執照的重要性

1. 確保房屋設計合法性

建造執照是建築物設計合法性的保證。申請建照需提交詳細設計圖，包括樓層布局、材料選用等細節，並接受嚴格審核。施工過程必須依照核准內容進行，否則可能面臨執照無效的風險。

2. 合法銷售預售屋

政府規定，建商只有在取得建造執照後，才能合法銷售預售屋。此規定保護了購房者的權益，避免發生設計變更或建案停工的情況。

建照上的關鍵資訊

建造執照包含以下重要內容：

如何查詢建造執照？

可透過各縣市政府網站查詢建造執照，只需輸入執照號碼、起造人姓名或建築地址即可。 

以桃園市為例，可以到桃園建築執照存根查詢系統

建造執照的申請流程

所需文件

申請建造執照需準備多份文件，包括：

1. 建築執照申請書
2. 起造人名冊
3. 建築師簽證表
4. 結構與設備報告
5. 地籍圖謄本（有效期限為三個月）
6. 現況照片

流程步驟示意

1. 文件準備與送件

• 委託建築師準備並送審文件。
• 文件包含設計圖、結構分析報告等，需通過建築師公會協審。

2. 文件審查

• 承辦人員檢查文件完整性。
• 根據建築規模，分層級核准：科長核判（6層以下），局長核判（高層建築）。

3. 核發建造執照

• 文件審查通過後，核發建造執照。若有缺失，通知改正後再核發。

核發後的注意事項

取得建照後，施工前需申請水電、通信及污水預審，並在施工中接受建築師監造。

使用執照的定義與功能

使用執照的定義

「使用執照」是建築物在正式投入使用前必須取得的合法憑證。它是對建築物符合設計圖和建築法規的官方認可。無論是預售屋的完工驗收，還是建築物的合法使用，都需依照使照規定。未取得使照或未依使照使用建築物，都可能引發法律問題

使用執照的主要功能

使用執照具有以下兩大主要功能

確認建築物完工狀態：

使照的核發意味著建築的主體工程已達標準，雖然實際施工可能尚未全面完成，但其代表建築已具備基本的使用條件。

防範二次施工違法：

使照明確規範了建築物的用途與結構，避免未經許可的改建或變更用途。

「二次施工」是指建商在取得使照後，擅自改變建築物的公共區域或內部結構，包括：

• 陽台外推：將陽台封閉以擴大室內面積。
• 圍住騎樓：將公共空間納為私有。
• 挑高夾層：增設夾層以增加使用面積。
• 公共設施違規使用：如游泳池、健身房被改為商業用途。

查詢與核對使用執照的方法

可透過各縣市政府網站查詢使用執照，只需輸入執照號碼、起造人姓名或建築地址即可。 

以桃園為例，可以上桃園建築執照存根查詢系統

建築執照的電子化發展

線上申請系統介紹

現代化技術使建築執照申請實現電子化，申請人可透過系統提交文件、追蹤審核進度。

線上申請部分：

申請人可以透過「新建築執照線上申請書電子化 書圖文件送件繳交系統」，提交申請書和相關文件。 線上申請系統網址: https://cloudbm.nlma.gov.tw/bccs/login

未來展望

隨著數位化發展，預期更多縣市會採用電子化系統，進一步簡化建築執照的申請與管理流程。

結論與建議

建築執照在保障建築活動合法性與安全性方面發揮關鍵作用。無論是建造執照還是使用執照，了解其申請流程與法律要求，能有效避免不必要的法律糾紛與經濟損失。建議在規劃建築活動時，諮詢專業建築師並充分掌握當地法規要求，確保每一步都合規進行。同時，應充分利用電子化系統的便利性，提高申請效率。

建築執照的合法性不僅是保護建築本身，更是保障人們生活安全的基石。

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