用買賣替代贈與，父母送房節稅方案全面解析

2024-12-02

房價高漲使得年輕人買房愈加困難，不少父母選擇將名下房產贈與子女，幫助他們早日實現「有房夢」。然而，贈與房產往往伴隨高額的贈與稅與土地增值稅，如何合法又巧妙地節省稅務成為關鍵。本文透過近期實際案例，剖析送房操作中省稅的精妙技巧。

父母送房的難題

房產贈與涉及的稅務

父母將房產贈與子女雖然出於愛心，但實務操作中，贈與可能帶來以下稅務負擔：

贈與稅：按財產總價計算，超過年度免稅額（2023 年為 244 萬元）的部分需課稅。
土地增值稅：依《土地稅法》第 34 條規定，贈與土地只能適用一般稅率（20%、30%、40%），無法享有自用住宅的優惠稅率（10%）。

以此實際案例為例，該間公寓房屋及土地的公告現值約300萬元，若直接由媽媽贈與女兒，除有贈與稅外，另外媽媽房屋的持有期間超過20年，初步概算，土地增值稅採一般稅率約45萬元若直接以贈與方式處理，僅土地增值稅部分就高達 45 萬元，無疑增加了負擔。

節稅解方：採買賣方式避稅

地政士的建議

地政士提供了一套省稅的「買賣操作」方法，不僅免除贈與稅，還能讓土地增值稅適用自用住宅稅率，減少稅務支出。以下為具體操作步驟與計算方式：

節稅操作的細節與過程

步驟一：確認公告現值與買賣價格

房屋與土地公告現值：該公寓公告現值為 300 萬元。
買賣價格設定：經協商，房屋以 500 萬元價格交易，符合遺產及贈與稅法規定，並可適用土地增值稅自用稅率（10%）。

步驟二：分兩次利用年度贈與免稅額

第一筆免稅贈與（2023 年）
- 媽媽年底利用年度免稅額 244 萬元，將該金額作為免償還的贈與，減輕女兒實際購屋負擔。
第二筆免稅贈與（2024 年）
- 進入新年度後，媽媽再次利用 244 萬元免稅額，將先前女兒貸款支付的房款歸還。

步驟三：申請銀行貸款完成交易

女兒向銀行申請房屋貸款
- 女兒具固定薪資收入，向銀行申請 256 萬元房貸，完成支付媽媽的購屋款項。
清償貸款計劃
- 2024 年 1 月 2 日，媽媽第二次贈與後，女兒用贈與金額 244 萬元償還大部分貸款，剩餘貸款僅 12 萬元。
- 女兒僅需支付 3 天的貸款利息，接著利用自有資金清償餘款，完成交易。

步驟四：土地增值稅的計算與節省

採用自用住宅稅率：
買賣方式讓土地增值稅適用自用住宅稅率 10%，稅額約為 20 萬元，比贈與時的一般稅率（45 萬元）足足少了 25 萬元。
減免贈與稅：利用兩年度的贈與免稅額 244 萬元×2，完全免除贈與稅。

節稅效果分析

操作後的稅務對比

為什麼選擇買賣方式？

優點 1：降低稅務負擔

贈與方式中的土地增值稅無法適用自用住宅稅率，但買賣方式卻能讓子女享受 10% 的優惠稅率。
利用贈與免稅額逐年處理，無需額外繳納贈與稅。

優點 2：彈性資金運用

子女可以先利用銀行貸款支付部分購屋款，短期負擔輕微。
獲贈資金可直接用於還款，進一步降低利息支出。

優點 3：合法合理，避免爭議

此操作符合稅務法規，不僅合法，還能避免因過於複雜的規劃導致稅務風險。

地政士的建議：把握年底好時機

稅制規劃與時間點的重要性

12 月底前的年度免稅額使用對節稅有關鍵作用，建議有意送房的父母把握時間點，及早規劃。
針對擬贈與的房產進行公告現值查詢與交易價格評估，與地政士或稅務顧問討論具體操作方式。

總結：送房不僅是愛，更需要智慧

房產的贈與看似簡單，實則牽涉多項稅務規定與實務操作。在此案例中，母女藉由分次贈與、買賣交易結合的操作，不僅節省了高額稅費，還以最低成本完成房屋過戶，實現「有房夢」。對於其他有類似需求的家庭，這是一個極具參考價值的操作模式。

想讓愛更長久，讓資產傳承更省心，不妨諮詢專業地政士與稅務顧問，規劃出適合自己家庭的方案，真正做到「無債一身輕」。