繼承房子是否真的是幸福？用實際的案例談稅負與節稅方法

2024-12-02

繼承房子的喜與憂

當家中長輩離世後留下一棟房子，對於繼承人來說，這似乎是一份巨大的遺產與責任。然而，繼承房產的背後不僅僅是擁有資產，更可能面臨龐大的房貸壓力與稅務問題。小孩繼承了父親的中部華廈，不僅要承擔剩餘的 700 萬房貸，最後甚至因無力償還被迫出售。本文將透過實際的案例，解析繼承房地的稅務計算與合法節稅方式。

繼承房產案例

事件經過

父親在 109 年以 900 萬元購入中部某華廈，113 年過世後，小孩繼承該房產及剩餘 700 萬元的房貸。然而小孩因經濟壓力無法承擔貸款，於 113 年 9 月以原價 900 萬元出售房子。
小孩原以為沒有增值就不用繳納房地合一稅，但實際上，國稅局將繼承房地的成本認定為房屋評定現值與公告土地現值的總和，共計 400 萬元，導致小孩的出售價被視為賺取了 500 萬元的交易所得。

房地合一稅的計算邏輯

原需繳的稅金

根據規定，持有期間未滿 5 年且非自願出售者，其房地合一稅率為 35%。以下為稅額計算：

出售價格：900 萬元
國家認定成本：400 萬元
交易所得：900 萬－400 萬 = 500 萬元
房地合一稅率：35%
應繳稅額：500 萬 × 35% = 175 萬元

這筆巨額稅金對小孩來說是難以負擔的壓力。然而，透過財政部的政策與節稅方式，兒子的稅負最終大幅減少。

合法節稅的兩大招數

第一招：非自願性出售適用低稅率

財政部在 110 年 6 月 11 日公告，若因無力償還繼承不動產的貸款而被迫出售，房地合一稅可適用 20% 的優惠稅率。
這項措施適用於黃先生的情況，因為他是被迫出售繼承房產以償還貸款。此時稅率將從 35% 降至 20%。

第二招：房貸也算成本扣抵

高雄國稅局進一步指出，繼承不動產的貸款餘額可視為額外成本。黃先生的情況如下：

繼承時的貸款餘額：700 萬元
房地現值：400 萬元
額外負擔成本：700 萬－400 萬 = 300 萬元

因此，交易所得的計算公式變更為：
交易所得 = 售價－成本（430 萬元）－額外負擔（300 萬元）－移轉費用（27 萬元）
計算結果如下：

售價：900 萬元
成本：繼承時的房地現值經物價指數調整後為 430 萬元
額外負擔：300 萬元
移轉費用：27 萬元（售價 × 3%）
交易所得：900 萬－430 萬－300 萬－27 萬 = 143 萬元

此時適用 20% 的優惠稅率，應繳稅額為 143 萬 × 20% = 28.6 萬元。

沒有房貸的情況下的稅負差異

如果小孩繼承的房子並無房貸，則無法扣抵額外負擔，且無法適用「非自願性出售」的優惠稅率 20%。此時稅負計算如下：

交易所得：900 萬－430 萬－27 萬 = 443 萬元
稅率：35%
應繳稅額：443 萬 × 35% = 155 萬元

與有房貸的情況相比，稅金增加了 126.4 萬元，差距明顯。

繼承房地與理財建議

繼承房地的優勢與挑戰

繼承房地對下一代來說是一種資產傳承，尤其在台灣，遺產免稅額高達 1333 萬元。但房產的貸款壓力與稅務問題可能成為一大負擔。
正如以上的案例，如果繼承房地伴隨高額貸款，反而能透過額外負擔成本的扣抵，降低稅負。

長輩的理財建議

長輩若有資金需求，不妨利用房屋增貸來善用資產。一方面，長輩可享用增貸資金改善生活品質；另一方面，若未來需出售，因為有房貸存在，稅負反而較低。

結論

以上的案例提醒我們，繼承房地不僅僅是繼承資產，還需面對可能的債務與稅務挑戰。然而，透過了解相關法規與節稅方式，能有效減輕負擔。
未來，若您或您的家人面臨類似情況，應事先諮詢專業稅務與理財顧問，妥善規劃繼承資產，以達到權益最大化與負擔最小化的目標。