非都市土地之甲建、乙建、丙建、丁建如何區分?使用管制為何?各有何優、缺點?

2024-11-21

台灣的土地分區繁複，尤其是非都市用地的建築用地（甲、乙、丙、丁四種建地），其特性與限制可能深深影響您的選擇與發展潛力。本篇將以淺顯易懂的方式，詳盡說明這四類建地，協助您更清楚掌握相關資訊，做出最適合的購地決策。

章節目錄

建築用地知多少？為什麼要了解土地分區？

購買非都市土地建築應注意事項

如何查詢土地使用分區？

甲種建築用地

乙種建築用地

丙種建築用地

丁種建築用地

甲、乙、丙、丁建地特性表格整理

國土計畫即將上路！對非都市土地之影響

結語

1. 建築用地知多少？為什麼要了解土地分區？

1.1 建築用地種類

台灣土地依用途分為「都市用地」與「非都市用地」。都市用地如住宅區、商業區、工業區，經過詳細規劃，基礎設施齊全。非都市用地則包含多種用途，建築用地被細分為甲、乙、丙、丁四類，適用於不同需求與場景。

甲種建築用地：位於農業區，價格相對低，生活機能較弱。
乙種建築用地：位於鄉村區，適合低密度住宅或小型商業。
丙種建築用地：位於山坡保育區，環境優美但開發限制多。
丁種建築用地：農業區內的工業用地，可合法興建工廠。

1.2 為什麼要了解土地分區？

土地分區直接影響您購地的使用方式與未來發展潛力：

規劃與法規：每種建地的建蔽率、容積率不同，需符合地方政府規定。
生活機能與基礎設施：非都市用地往往缺乏完善的公共設施與交通便利性。
投資與增值：選擇合適的土地有助於提高資產增值潛力。

2. 購買非都市土地建築應注意事項

購買非都市用地需特別注意以下幾點：

基礎設施缺乏：未必有天然氣管線，排水系統與電力配置不完善。
道路狹窄：未經規劃的非都市用地道路可能會影響通行與安全。
生活環境考量：非都市區域可能鄰近工廠或農業設施，環境品質需特別注意。
銀行貸款條件：地點偏僻、開發限制高的土地，鑑價與貸款比例通常較低。

3. 如何查詢土地使用分區？

都市用地：可透過全國土地使用分區查詢系統，或縣市政府網站查詢。
非都市用地：需至地方地政事務所申請「土地登記謄本」，查看土地的使用分區與類別。

4. 甲種建築用地

4.1 優點

環境佳，空氣清新。
房價較低，適合想遠離都市生活的人。
可建低密度住宅，適合自住或休閒。

4.2 缺點

生活機能差：周邊商業設施不足。
交通不便：無完善公共運輸。
公共設施不足：天然氣、排水等基礎設施缺乏。

4.3 法規限制

建蔽率：60%。
容積率：240%。
可設無公害小型工業設施，但有嚴格限制。甲種建築用地允許設置「無公害小型工業設施」，但作業廠房最大基層建築面積不得超過 100 平方公尺，動力 (含電熱，不含空調冷氣設備) 不得超過 11.25 瓩 (約 15 馬力) 。

4.4 開發潛力

適合低密度住宅開發。
可結合農業發展休閒產業。

5. 乙種建築用地

5.1 優點

價格較低。
可用於住宅與低強度商業開發。

5.2 缺點

生活不便利：公共設施與生活機能較差。
交通限制：道路狹窄，未來升值有限。

5.3 法規限制

建蔽率：60%。
容積率：240%。
同樣允許無公害小型工業設施。與甲種建築用地相同，乙種建築用地也允許設置「無公害小型工業設施」，但作業廠房最大基層建築面積不得超過 200 平方公尺，動力 (含電熱，不含空調冷氣設備) 不得超過 11.25 瓩 (約 15 馬力)

5.4 開發潛力

適合低密度住宅社區。
可開發鄉村觀光相關設施。

6. 丙種建築用地

6.1 優點

環境清幽，適合養生與休閒。
地點多位於景觀優美的山坡區。

6.2 缺點

限制多：建蔽率與容積率低，開發難度高。
自然災害風險：須進行水土保持規劃。

6.3 法規限制

建蔽率：40%。
容積率：80%-120%。
同樣允許無公害小型工業設施。與乙種建築用地相同，丙種建築用地也允許設置「無公害小型工業設施」，但作業廠房最大基層建築面積不得超過 200 平方公尺，動力 (含電熱，不含空調冷氣設備) 不得超過 11.25 瓩 (約 15 馬力)

6.4 開發潛力

高端景觀住宅。
開發休閒旅遊設施，如民宿或露營區。

6.5 補充說明

選擇丙種建地需注意價格波動，鄰近都會區的丙建具備較高增值潛力。

7. 丁種建築用地

7.1 優點

價格低，適合工業用途。
建蔽率高達 70%，空間使用效率高。

7.2 缺點

鄰近工廠，環境品質可能較差。
銀行貸款難度較高。

7.3 法規限制

建蔽率：70%。
容積率：300%。

7.4 注意事項

確認地方政府法規，是否允許建設目標工業設施。
注意環保影響評估與基礎設施建設。

7.5 開發潛力

適合工廠與倉儲開發。
具有發展成小型工業社區的潛力。
近幾年因為工業用地、工廠的剛性需求增加，工業用地、工廠已成為商用不動產的成交熱區

8. 甲、乙、丙、丁建地特性表格整理

9.國土計畫即將上路！對非都市土地之影響

國土計畫法的正式實施標誌著區域計畫時代的落幕，非都市土地管理方式將迎來全面變革。作為以往依《區域計畫法》管理的重要領域，非都市土地的規範方式與使用模式勢必受到國土計畫的深刻影響。在新的制度架構下，非都市土地將經歷以下三大關鍵變化：

1. 使用地類別改為國土功能分區分類
過去非都市土地以《非都市土地使用管制規則》的11種分區和19種使用地類別為劃分依據，而國土計畫則重新依土地特性及環境條件將其劃分為國土保育地區、海洋資源地區、農業發展地區與城鄉發展地區四大功能分區，並細化為19種分類。這一改變不僅增加土地規劃的精準度，也更能因地制宜地滿足不同功能需求。此外，合法使用權益在制度過渡期內將受到保障，而國家公園及都市計畫地區仍將維持現有法規管理體制。

2. 容許使用項目與使用強度規範的改變
現行的非都市土地是以使用地類別區分容許的使用項目與強度，未來則將改以國土功能分區作為依據。例如，城鄉發展地區將優先考量住商及產業需求，而國土保育地區則以保育或林業用途為主，農業發展地區則聚焦於農業生產。土地的使用限制將根據國土功能分區的屬性設定，並對特定使用情況實行更細緻的規範，提升土地管理的科學性與適用性。

3. 使用許可制度取代開發許可制度
國土計畫對非都市土地的另一大轉變在於「使用許可制度」將取代現行的「開發許可制度」。傳統模式下，非都市土地若需進行開發，透過個案變更分區即可獲准，例如一般農業區申請10公頃以上的工業使用。在國土計畫框架下，土地用途需嚴格符合功能分區容許的使用項目，即便經審核同意使用，其功能分區類別仍保持不變。這一變革將有效避免土地濫用和分區變更過於頻繁的問題，促進土地資源的永續利用。