買房賣房必看！一生一次、一生一屋與重購退稅怎麼選？

2024-11-18

引言

在台灣，不動產交易是許多人投資與居住需求的重要一環，但高額稅賦經常成為民眾的壓力來源。政府為減輕自用住宅買賣的負擔，提供了土地增值稅的優惠稅率選項，包括「一生一次」與「一生一屋」。這兩種節稅方式雖然都能降低稅賦，但其適用條件與特性各有不同。本文將帶您全面了解這兩項優惠政策，並比較它們與房地合一重購退稅的差異，協助您選擇最適合的節稅方式。

土地增值稅的基本概念

土地增值稅的定義

土地增值稅是指土地所有權人因土地漲價而在出售時需要繳納的稅款，屬於「資本利得稅」。這是基於《平均地權條例》中「漲價歸公」的理念，透過課稅將土地增值的部分利益回饋社會。

土地增值稅的計算方式

土地增值稅的計算主要依據土地公告現值的漲價倍數，採取累進稅率。稅率分為兩種：

一般增值稅率：
- 20%：漲價未達前次現值的 100%。
- 30%：漲價達 100% 但未達 200%。
- 40%：漲價超過 200%。
長期持有優惠：持有土地超過 20 年可減徵 20%，超過 30 年減徵 30%，超過 40 年減徵 40%。
自用住宅優惠稅率：
- 可使用於「一生一次」或「一生一屋」，稅率為固定的 10%。
- 買賣交易需在兩年內完成，並符合面積、設籍等條件。

一生一次與一生一屋的差異

一生一次的條件與適用情況

「一生一次」顧名思義，土地所有權人一生中只能使用一次該優惠稅率。其主要條件包括：

使用限制：出售的房屋一年內未用於出租或營業。
戶籍要求：需在出售土地所在地設有戶籍，建物所有權人僅限自己、配偶或直系親屬。
面積限制：都市土地不超過 300 平方公尺(90.75坪)，非都市土地不超過 700 平方公尺(211.75坪)。
建物完成時間：建築完成一年內，房屋現值需達基地公告現值的 10%。

另外應注意：

同日多間自用住宅用地訂約出售、同日申報，如未超過自用住宅面積的限制，可同時適用自用住宅優惠稅率。
如地上房屋部分供出租或營業使用，可申請依比例分別按自用及一般稅率課徵。
贈與非出售，不適用自用住宅用地稅率。

一生一屋的條件與適用情況

若「一生一次」已使用過，「一生一屋」則提供另一個優惠選項，其條件更為嚴格：

使用限制：出售房屋的五年內不得用於出租或營業。

戶籍與持有條件：需設籍連續滿六年，且名下無其他房產。

面積限制：都市土地不超過 150 平方公尺(45.38坪)，非都市土地不超過 350 平方公尺(105.88坪)。

一生一次與一生一屋的條件差異比較:

土地增值稅與房地合一稅的區別

法規背景與課稅範圍

土地增值稅與房地合一稅都屬於資本利得稅，但兩者針對的交易對象有所不同：

土地增值稅：針對土地交易的增值部分課稅，計算方式以公告現值為基準。
房地合一稅：自 2016 年施行，將房屋與土地交易所得合併課稅，採取實價登錄的實際交易價格為稅基。

那麼，有了房地合一稅還需要繳納土地增值稅嗎？

其實，房地合一稅改革並沒有變動土地增值稅，且土地增值稅課徵採稅基相減排除重複課稅，計算方式以土地現值計算土地漲價總數額，和房地合一稅採實價課徵所得稅不同，如果買賣土地有盈收，還是得繳納土地增值稅。

實際案例比較

假設某人以 500 萬購地，10 年後以 1000 萬售出：

若適用土地增值稅，一般稅率最高可達 40%，但符合優惠條件時則降為 10%。
若適用房地合一稅，需依持有年限及交易所得計算，稅率從 20% 到 45% 不等。

重購退稅是什麼？

重購退稅為政府推出的節稅政策，只要民眾出售舊屋並於2年內重購新屋，無論是「先買後賣」或是「先賣後買」，均可辦理重購退稅申請，符合條件者政府即會退還出售舊屋時繳納的土地增值稅、財產交易所得稅（舊制）或房地合一稅（新制）。

2015年12月31日以前→採財產交易所得舊制，免課土增稅、部分交易所得納入綜所稅。

2016年1月1日以後→採房地合一稅制，依持有時間及交易時程判斷課徵稅率。

房屋重購退稅新舊制的差別

房屋重購退稅新舊制的採計條件，同樣都是：

1. 新舊屋買賣時間間隔必須在2年內。

2. 不管是以申請人或配偶名義買賣，均可適用重購退稅。

3. 房屋必須為自住使用，不可有出租、營業或執行業務情形。

而兩者的差別，則在於：

1. 舊制必須由申請人、配偶或直系親屬設籍，新制則將直系親屬改為未成年子女。

2. 舊制並未對持有時間進行限制，而新制則限制重購退稅5年內均不得改作其他用途或移轉。

3. 舊制僅針對小屋換大屋進行退稅，而新制則放寬大屋換小屋可依比例退稅。

房屋重購退稅舊制：房地分別計稅

課稅方式：綜合所得稅＋土地增值稅

房屋重購退稅舊制的最大特色，就是土地和房屋分開計稅。土地的交易所得無須計入綜合所得稅，而房屋則是按實價（而不是房屋評定現值）課徵綜合所得稅。

（1）稅率計算方式

房屋重購退稅舊制僅採計綜合所得稅，也就是將房地交易所得計為財產交易所得，併入綜合所得稅中計算，並依5%～45%的累進稅率課稅。

（2）退稅計算方式

舊制僅針對新買房屋價格超過售出舊屋的情況進行退稅：

小屋換大屋：全額退稅
大屋換小屋：不可退稅

房屋重購退稅新制：房地合一計稅

課稅方式：房地合一稅＋土地增值稅

「房屋重購退稅」申請條件

1.買賣的性質須相同：賣出與買入的不動產，性質必須為「自用」。

2.買賣所有權人條件：買賣新舊房屋的所有權人，除本人外也可以為配偶。

3.房屋土地不可營利：原持有房屋土地出售前1年，不可有營利或出租的情況。

4.必須在時間內申請：房屋重購退稅，須在產權登記移轉2年內完成申請。

5.所有權移轉的限制：購入之房屋與土地，5年內若有售出、營利、出租等情事，須追繳已退還之稅款。

「房屋重購退稅」試算舉例

「房屋重購退稅」有2種情況，其試算舉例如以下說明。

以小換大：（假設前提房地合一稅100萬）
小明以1,000萬賣出持有房屋，新買2,000萬的房子，則所繳的100萬房地合一稅將全額退還。
以大換小：（假設前提房地合一稅100萬）
小明將1,000萬的房屋賣出，新買800萬的房子，其房地合一稅則按比例退還，計算公式如下。
賣房所繳房地合一稅×（新房的價格／賣房的價格）＝退還的稅金。
100×（800／1,000）＝80萬

房地合一重購退稅條件及計算公式:

房地合一稅自用住宅優惠

若符合自用住宅相關條件者，獲利金額可扣除400萬元免稅額（即房地合併獲利400萬元以下免稅）。而且出售獲利超過免稅額者，採單一稅率10％。這麼一來，房地合一稅並不會加重你的稅負，就算有也能用重購退稅的優惠制度（重新再購買一間房子，可以退回之前所繳的所得稅）。

房地合一稅自用住宅適用條件：

　　1.個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記。

　　2.持有並居住於該房屋連續滿6年。

　　3.交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用。

　　4.個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內，未曾適用本項優惠規定。

　　自用住宅房地所得稅的計算公式如下：

　　自用住宅房地所得稅＝（房地售價－買進成本－費用－土地漲價總數額－400萬元）× 10%

如何選擇適合自己的節稅方案

不同節稅方案的優劣分析

節稅方案優點缺點
一生一次條件相對寬鬆，首次使用節省稅負僅能使用一次，需謹慎規劃
一生一屋可多次使用，適合長期自用住宅持有者條件較為嚴格，名下不能有其他房產
重購退稅新購土地價格通常高於售出價格，退稅效益高退稅後不能再轉售，否則被追繳稅款

節稅方案選擇的實務建議

首次購屋者：優先使用「一生一次」，降低交易成本。
已有多次換屋計劃者：考慮「一生一屋」，適合長期持有自住需求。
土地價差較大：選擇重購退稅，保留未來使用優惠稅率的機會。

結語

無論是「一生一次」、「一生一屋」或是重購退稅，每種節稅政策都有其優劣及適用場景。對於一般民眾來說，熟悉政策條件並善加利用，不僅能減輕稅負，也能讓不動產交易的效益最大化。建議在進行房屋買賣前，諮詢專業人士，針對自身需求選擇最合適的節稅方案，實現智慧理財與住房規劃的雙重目標。