房地合一稅2.0：改革細節一次看懂

2024-11-17

110年4月9日立法院通過《所得稅法》修正草案

110年4月9日，立法院三讀通過《所得稅法》部分條文修正草案，正式推動房地合一稅2.0制度。這次修法聚焦於短期炒作的抑制、稅負公平的落實以及居住正義的推進。以下將從修法的背景、主要重點及實施影響進行探討。

房地合一稅2.0的六大重點修正

重點一：短期套利者課重稅

作法：延長個人房地短期交易所得課重稅(35%、45%）的持有期間。

目的：抑制個人短期炒作不動產。

重點二：法人比照個人課稅

作法：營利事業比照個人，按持有期間採差別稅率，分開計稅。

目的：抑制營利事業短期炒作不動產，防止個人藉由設立營利事業進行房地短期交易避稅。

重點三：擴大房地課稅範圍

作法：將「預售屋交易」及「實質移轉房地的股權交易」納入課稅。

目的：抑制預售屋炒作，防杜以股權移轉方式炒作不動產，規避房地交易所得稅負。

重點四：土地漲價總數額設上限

背景：現行計算房地交易所得可減除土地漲價總數額（如下圖），少數民眾藉由高報土地移轉現值，墊高土地漲價數額，以減少交易所得，規避35%、45%的所得稅負。

作法：「土地漲價總數額」以公告土地現值所計算的數額為限。

目的：防杜高報土地移轉現值來增加可減除的土地漲價總數額，規避房地交易所得稅負。

重點五：五種交易不受影響

作法：五種房地交易型態不受修法影響。

目的：抑制投機炒作，避免波及無辜。

重點六：施行日期

個人及營利事業自110年7月1日起交易105年1月1日以後取得之房地，適用房地合一稅2.0。

個人房地合一稅課稅範圍及免稅範圍

新、舊制判斷原則

按取得時點認定新、舊制：

自 105年1月1日起交易或交換

新制：房地合一課徵所得稅

舊制：僅房屋課徵所得稅(財產交易所得)

課稅範圍

新制房地合一稅2.0 適用範圍:

1、個人交易中華民國105年1月1日以後取得之房屋、房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之土地（以下合稱房屋、土地），其交易所得應依第14條之至第14條之8規定課徵所得稅。

2、個人於中華民國105年1月1日以後取得以設定地上權方式之房屋使用權或預售屋及其坐落基地，其交易視同前項之房屋、土地交易。

3、個人交易其直接或間接持有股份或出資額過半數之國內外營利事業之股份或出資額，該營利事業股權或出資額之價值50%以上係由中華民國境內之房屋、地所構成者，該交易視同房屋、土地交易。但交易之股份屬上市、上櫃及興櫃公司之股票者，不適用之。(註：房屋及其坐落基地，不論係分別交易或合併交易，符合上開規定條件者，均屬新制課徵範圍)。

4、個人及營利事業於簽訂預售屋買賣契約書前，支付定金或類似名目之金額，取得平均地權條例第47條之3第5項所定之書面契據（即購屋預約單，俗稱紅單），係基於預售屋買賣關係而成立之契約行為。自110年7月1日起轉售紅單予第三人，屬所得稅法第4條之4第2項規定之預售屋及其坐落基地交易，應依110年4月28日修正公布所得稅法規定課徵所得稅。

5、房地合一稅所定房屋之範圍，不包括依農業發展條例申請興建之農舍。(農舍免適用新制，仍按現制課稅)

說明:依農業發展條例申請興建之農業設施，比照所得稅法第4條之4第3項後段規定，非屬同條第1項所定房屋之範圍；個人交易該農業設施之所得，應依同法第14條第1項第7類規定課徵所得稅。

免稅範圍

1、個人自住房地 400 萬元免稅優惠

2、符合農業發展條例第 37 條及第 38 條之 1 規定得申請不課徵土地增值稅之土地

3、被徵收或被徵收前先行協議價購之土地及其土地改良物

4、尚未被徵收前移轉依都市計畫法指定之公共設施保留地

說明:第2至4項房地交易損失不適用交易損失得自交易日以後三年內之房屋、土地交易所得減除之規定，亦免申報。

※ 第1項自住房地交易，無論盈虧均需依規定辦理申報。

房地合一稅2.0相關問題Q&A

1、出售農舍、農業設施或農地是否要適用新制?

(一)農舍或農業設施：

個人及營利事業出售依農業發展條例申請興建的農舍或農業設施，不論何時取得、出售，均按舊制規定，僅就房屋部分計算財產交易所得，課徵綜合所得稅。

(二)農地：

個人及營利事業出售的農地，如符合農業發展條例第37條及第38條之1規定得申請不課徵土地增值稅，並經地方稅捐稽徵機關核准或認定者，其土地交易所得免納所得稅，如屬土地交易損失，不適用個人土地交易損失減除及自營利事業所得額中減除的規定。

2、什麼是「以設定地上權方式之房屋使用權」?個人交易該等房屋使用權，為何要適用新制課稅規定?

(1)地主以設定地上權方式，將土地提供開發商（地上權人）在該設定地上權的土地上興建房屋，惟因契約或法令限制，開發商不得移轉興建完成房屋的所有權，乃採讓與房屋使用權方式供個人長期使用房屋。

(2)考量個人交易該等設定地上權方式的房屋使用權，雖屬權利交易性質，惟經濟實質與房屋交易類同，新制乃規定個人在105年1月1日以後取得是類房屋使用權，其交易視同房屋交易，應按新制規定課稅，並得享有自住房地及長期持有等租稅優惠。

3、個人在105年1月1日以後出售因繼承或受遺贈取得的房地時，是否要適用新制?

個人在105年1月1日以後出售因繼承或受遺贈取得的房地：

1.屬104年12月31日以前繼承或受遺贈取得者，為使改制前後已持有房地者權益不受影響，並考量繼承人或受遺贈人取得房地的時點及原因並非其能控制，故仍適用舊制課稅規定。

2.屬105年1月1日以後繼承或受遺贈取得者，該房地如係被繼承人或遺贈人於105年1月1日以後取得，則應適用新制；如係被繼承人或遺贈人於104年12月31日以前取得，適用舊制規定，惟符合新制規定之自住房屋、土地，得選擇改按新制課稅規定計算房屋、土地交易所得，於完成所有權移轉登記日之次日起算30日內辦理申報納稅。

舉例說明，父親取得Ａ房地之後過世，由其子繼承該房地，兒子於105年1月1日以後出售Ａ房地時，適用新、舊制規定如下：

4、104年5月取得房地，於105年1月贈與給子女，需申報個人房屋土地交易所得稅嗎？

不需要，因贈與行為對贈與人而言，不涉及所得發生，無須申報所得稅。

房地合一稅2.0規定之交易日、取得日及持有期間

交易日認定

取得日認定

房屋、土地的取得日，原則以所取得的房地完成所有權移轉登記日為準；

特殊取得情形的取得日認定如下：

房屋、土地「持有期間」的認定

(一)原則:應自房地取得之日起算至交易之日止。

(二)例外:

個人交易因繼承、受遺贈或配偶贈與取得房地，其持有期間除個人持有期間外，尚得併計規定的期間：

1.因繼承所取得的房地

持有期間＝個人持有期間＋被繼承人持有期間

2.因受遺贈所取得的房地

持有期間＝個人持有期間＋遺贈人持有期間

3.因配偶贈與所取得的房地

持有期間＝個人持有期間＋配偶持有期間

(三)個人出售自地自建之房屋或以自有土地與營利事業合建分屋、依都市更新條例規定參與都市更新或依都市危險及老舊建築物加速重建條例規定參與重建所分配取得之房屋:應以土地之持有期間為準。

交易所得額、課稅所得額、成本及費用

交易所得額(或損失)之計算:

出價取得者

所得額=成交價額-原始取得成本-因取得、改良及移轉而支付之費用

繼承或受贈取得者

【房屋土地】

所得額=成交價額 - 繼承或受贈時之房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值 - 因取得、改良及移轉而支付之費用

【房屋使用權、預售屋、符合一定條件股份或出資額】

所得額＝交易時成交價額－繼承或受贈時依遺產及贈與稅法規定計算之時價－因取得、改良及移轉而支付之費用

預售屋交易

甲向建商購買預售屋，購入金額1,000萬，嗣後將該預售屋以1,030萬元轉讓給乙，轉讓時甲已支付預售屋價款150萬元，出售預售屋賺取差額利潤30萬(1,030萬元-1,000萬元)

成交價額:以甲君實際收取之金額核認為180萬元（=已支付價金150萬元+差價利潤30萬元)

取得成本:以已支付價金核認成本為150萬元

房屋、土地原始取得成本之認定

房地合一稅2.0取得成本認定Q&A

1、個人交易因配偶贈與取得的房屋、土地，其原始取得成本應如何認定？

配偶原自第3人出價取得者(例如買賣)，為配偶間第1次相互贈與前的原始取得成本。配偶原自第3人繼承或受贈者，為繼承時或配偶原自第三人受贈時的房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後的價值。

舉例說明:

張太太於105年7月1日購入房地(成本800萬元)，並於107年6月30日將該房地贈與配偶張先生(贈與時的房屋評定現值與公告土地現值合計為500萬元)，沒課贈與稅，張先生於110年6月30日出售該房地時，應以張太太原始取得日(105年7月1日)為取得日，並以張太太原始取得成本(800萬元)為成本，據以計算新制交易所得及持有期間(105年7月1日至110年6月30日，計5年)。

2、如未提示該房地原始取得成本證明文件時，應如何認定？

國稅局將依下列順序核認取得成本:

1、查得資料。

2、如無查得成本資料，得以原始取得時房屋評定現值及公告土地現值按政府發布的消費者物價指數調整後之金額。查得資料:除已查得交易時之實際成交價額外，應參酌下列時價資料認定其成交價額：

（一）金融機構貸款評定之價格。

（二）不動產估價師之估價資料。

（三）大型仲介公司買賣資料扣除佣金加成估算之售價。

（四）法院拍賣或國有財產署等出售公有房屋、土地之價格。

（五）報章雜誌所載市場價格。

（六）其他具參考性之時價資料。

（七）時價資料同時有數種者，得以其平均數認定。

3、除原始取得成本外，還有哪些支出亦可以列入房屋、土地的成本？

得列為成本項目:

1、購入房屋、土地達可供使用狀態前支付之必要費用（如契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等），於房屋、土地所有權移轉登記完成前，向金融機構借款之利息。

2、取得房屋後，於使用期間支付能增加房屋價值或效能且非二年內所能耗竭之增置、改良或修繕費。

3.經主管稽徵機關核准減除之改良土地已支付之下列費用：

（1）改良土地費用。

（2）工程受益費。

（3）土地重劃負擔總費用。

（4）因土地使用變更而無償捐贈作為公共設施用地其捐贈土地之公告現值總額。

4、得減除的取得、改良及移轉費用有哪些？

得減除之費用項目:

1、個人因取得、改良及移轉其所交易房屋、土地而支付的費用，均得自成交價額中減除，但依土地稅法規定繳納之土地增值稅，除依第16點規定計算之稅額外，不得列為費用減除。如:仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等。

得再減除當次交易未自該房屋、土地交易所得減除之土地漲價總數額部分之已納土地增值稅稅額，其計算方式如下：

（交易時申報移轉現值－交易時公告土地現值）/以申報移轉現值計算之土地漲價總數額*已納土地增值稅

2、個人出售房屋、土地，因遲延交付，依契約約定支付予承買人的違約金

5、不得自成交價額中減除的支出有哪些？

個人取得房屋、土地所有權後，所繳納的房屋稅、地價稅、管理費、清潔費、金融機構借款利息等，係屬使用房屋、土地期間的相對代價，不得列為費用減除。

6、如有部分取得、改良及移轉費用未能提示證明文件，應如何處理？

個人交易房屋、土地，應提示所支付取得、改良及移轉費用的證明文件供國稅局核認減除，未提示費用之證明文件錏所提示之費用證明金額未達成交價額3%者，稽徵機關得按成交價額3%計算其費用，並以新臺幣30萬元為限。

課稅所得額計算

課稅所得額=交易所得額-前3年內房屋土地交易損失金額-依土地稅法規定計算的土地漲價總數額

備註:依所得稅法第十四條第一項第七類規定計算之財產交易損失，不得自依所得法第14條之4第1項規定計算之房屋、土地交易所得中減除。（也就是說舊制財交損失不得於新制房地稅交易所得中減除）

個人房屋、土地交易損失之減除【盈虧互抵】

(一)新制下，個人交易房屋、土地，以交易時成交價額減除原始取得成本及因取得、改良及移轉而支付的費用後，其餘額為負數者，即為房屋、土地交易損失。(該損失金額不得再減除當次交易依土地稅法規定計算的土地漲價總數額)

(二)個人在上開交易日以後3年內交易其他房屋、土地，計算結果如有交易所得，得先減除上開房屋、土地交易損失金額，再以其餘額減除當次交易依土地稅法規定計算的土地漲價總數額，計算該次課稅所得額，按規定稅率計算繳納應納稅額。

(三)個人未提示房屋、土地交易時成交價額、原始取得成本及因取得、改良及移轉而支付的費用，經國稅局按成交價額3%(上限30萬元)認定其移轉費用後，如計算結果為房地交易損失，該損失金額中屬按3%推計費用部分，不得適用損失減除規定。

舉例說明

周太太105年1月1日買進Ａ房地，成本1,300萬元，110年7月10日出售，售價1,400萬元，支付的取得、改良及移轉費用共150萬元，土地漲價總數額100萬元，Ａ房地的交易所得(或損失)金額為何? 周太太或其配偶日後如有出售其他房地的所得，如何計算應課稅的交易所得？

Ａ房地交易所得(損失)＝成交價額1,400萬元－成本1,300萬元－取得、改良及移轉費用150萬元＝(損失50萬元)

日後如有出售其他房地的所得─舉例說明

情況一：周太太110年10月1日出售Ｂ房地，有交易所得250萬元，Ｂ地的土地漲價總數額100萬元

→Ｂ房地交易日期係在Ａ房地交易日以後的3年內，故於計算Ｂ房地課稅所得時，得減除Ａ房地交易損失，再以其餘額計算課稅所得額。

→Ｂ房地課稅所得=250萬元－50萬元－100萬元=100萬元

情況二：周太太的配偶周老爺110年11月1日出售Ｃ房地，有交易所得250萬元，Ｃ地的土地漲價總數額100萬元

→新制下，個人房屋、土地交易的課稅所得及應納稅額係個別計算，故周太太的Ａ房地交易損失不得自周老爺的Ｃ房地交易所得中減除。

→Ｃ房地課稅所得=250萬元－100萬元=150萬元

情況三：周太太113年12月1日出售Ｄ房地，有交易所得250萬元，Ｄ地的土地漲價總數額100萬元

→Ｄ房地交易日期已超過Ａ房地交易日以後的3年期間，故於計算Ｄ房地課稅所得時，不得減除Ａ房地交易損失。

→Ｄ房地課稅所得＝250萬元－100萬元＝150萬元

盈虧互抵(房地合一稅新、舊制之差異)

個人房屋、土地交易損失，得自交易日以後 3 年內之房屋、土地交易所得減除之。

舊制:(§17 第 1 項第 2 款第 3 目)

財產交易損失特別扣除額：納稅義務人、配偶及受扶養親屬財產交易損失，其每年度扣除額，以不超過當年度申報之財產交易之所得為限；當年度無財產交易所得可資扣除，或扣除不足者，得以以後 3 年度之財產交易所得扣除之。財產交易損失之計算，準用第 14 條第 1 項第 7 類關於計算財產交易增益之規定。

新制:

個人房屋、土地交易損失，得自交易日以後 3 年內之房屋、土地交易所得減除之。

※免納所得稅之房屋、土地不適用(§ 4-5 第 2 項)

房地合一稅2.0稅率

依新制計算的課稅所得，按個人是否為境內居住者及房地持有情形認定所適用的稅率：(自110年7月1日起適用)

新制房地合一稅2.0相關稅率Q&A

1、個人以自有土地與營利事業合作興建房屋，自土地取得之日起算5年內完成並銷售該房屋、土地，得適用20%稅率的規定，其適用範圍有哪些?

個人以自有土地與營利事業合建分屋、合建分售、合建分成或自地自建，如屬自土地取得之日起算5年內完成並銷售該房屋、土地的情形時，均可按20%稅率課稅。

2、「因調職、非自願離職或其他非自願性因素交易持有期間在5年以下之房屋、土地情形」，而得適用20%稅率課稅的情形有哪些?

一、個人或其配偶於工作地點購買房屋、土地辦竣戶籍登記並居住，且無出租、供營業或執行業務使用，嗣因調職或有符合就業保險法第11條第3項規定之非自願離職情事，或符合職業災害勞工保護法第24條規定終止勞動契約，須離開原工作地而出售該房屋、土地者。

二、個人依民法第796條第2項規定出售於取得土地前遭他人越界建築房屋部分之土地與房屋所有權人者。

三、個人因無力清償債務（包括欠稅），其持有之房屋、土地依法遭強制執行而移轉所有權者。

四、個人因本人、配偶、本人或配偶之父母、未成年子女或無謀生能力之成年子女罹患重大疾病或重大意外事故遭受傷害，出售房屋、土地負擔醫藥費者。

五、個人依家庭暴力防治法規定取得通常保護令，為躲避相對人而出售自住房屋、土地者。

六、個人與他人共有房屋或土地，因他共有人依土地法第34條之1規定未經其同意而交易該共有房屋或土地，致交易其應有部分者。

七、個人繼承取得房屋、土地時，併同繼承被繼承人所遺以該房屋、土地為擔保向金融機構抵押貸款之未償債務，因無足夠資力償還該未償債務之本金及利息，致出售該房屋、土地者。

結語

房地合一稅2.0的推出，旨在以制度手段解決長期以來困擾市場的短期炒作與避稅問題。修法不僅是稅制公平的重要一步，更是落實居住正義的關鍵措施。未來，隨著政策實施，期待市場逐步回歸理性，為民眾創造更公平的居住環境，也為不動產市場的健康發展奠定基石。