囤房稅新制大變革！房屋稅2.0修正一篇搞懂

2024-11-17

台灣房市的挑戰與政策背景

面對高房價、高租金與多數住宅閒置等問題，台灣政府推出了「囤房稅2.0」政策，以實現居住正義。本篇文章將詳細解析囤房稅2.0的修正要點，包括影響範圍、稅率調整與常見問題解答，幫助多屋族全面掌握新政策，避免因疏忽而導致不必要的稅負損失。

一、囤房稅2.0改革歷程

「房屋稅差別稅率」政策於 2023 年立法院三讀通過修正法案，並將於 2025 年正式實施。其目的是針對多屋族提高稅率，減輕單一自住房屋的稅負，鼓勵空置房屋進入市場，從而穩定房價與租金。

修法關鍵時間線

年份事件
2023 年政府提案房屋稅修正案，立法院三讀通過。
2024 年各地稅務局開始寄發輔導函。
2025 年 7 月新制正式施行。
2026 年 5 月民眾依新稅率首次繳納房屋稅。

二、囤房稅2.0是什麼？

囤房稅2.0的正式名稱為「房屋稅差別稅率2.0」，目的是調整自住與非自住房屋的稅負差異，讓多屋族面臨更高的稅務成本。

自住房屋稅率：維持 1%-1.2%，全國單一自住房屋稅率降至 1%。
非自住房屋稅率：調高至 2%-4.8%，並採累進稅率。
出租房屋：如合法申報租賃所得，稅率為 1.5%-2.4%。
公益出租：維持優惠稅率 1.2%。

三、囤房稅2.0的七大重點

1. 提高多屋持有成本

新制採「全國歸戶」方式計算稅率：

1-2 間：3.2%
3-4 間：3.8%
5-6 間：4.2%
7 間以上：4.8%

例：持有 5 間非自住房屋，所有房屋都適用最高稅率 4.2%。

2. 全國單一自住減稅

減稅對象：全國僅有一戶自住房屋（本人、配偶及未成年子女名下）。
優惠稅率：從 1.2% 調降至 1%。

3. 自住房屋增訂戶籍要件

新規定：房屋需登記本人或直系親屬戶籍，方可享自住稅率。
申請時限：每年 3 月 24 日前，向地方稅務局申報。

4. 出租申報所得減稅

非自住住家用房屋稅率調高，但申報租賃所得可享稅率減半優惠（1.5%-2.4%）。
鼓勵措施：社會住宅與公益出租稅率維持 1.2%。

5. 繼承非自願共有減稅

繼承房屋的共有者，稅率從 2%-4.8% 降至 1.5%-2.4%，以減輕因繼承造成的稅負壓力。

6. 鼓勵建商釋出餘屋

建商持有房屋稅率提高，但在合理銷售期（2 年內）享稅率優惠（2%-3.6%），促進市場供應。

7. 課徵方式改變

基準日：每年 2 月末日。
申報截止日：每年 3 月 22 日。

四、囤房稅2.0的影響

房屋供給增加，短期壓低房價：多屋族可能釋出房產，提升供給量。
租金上漲風險：部分持有者將稅負轉嫁租客，租金或有上升趨勢。
市場結構改變：投資客可能轉向低價老屋或中古屋。
建商銷售策略調整：合理銷售期內加速出售餘屋，但可能減緩新建案開工速度。

五、囤房稅2.0計算方式

房屋稅計算公式

房屋評定現值公式：
房屋評定現值 = 房屋標準單價 × (1 – 折舊率 × 折舊年數) × 地段率 × 面積
應納稅額公式：
應納房屋稅額 = 房屋評定現值 × 稅率

六、囤房稅2.0常見問題

Q1：如何申請自住稅率？

符合條件（全國 3 戶以內、本人或直系親屬實際居住、無出租營業），需於每年 3 月 24 日前申報。

Q2：房屋買賣稅務如何界定？

房屋稅基準日（每年 2 月末日）時的所有人負責當年度稅額。

Q3：逾期繳稅會怎樣？

每逾 3 日加徵 1% 滯納金，最高至 10%。

結語

囤房稅2.0的施行是政府推動居住正義的重要一步，對於多屋族而言，了解政策細節至關重要。在稅負大幅增加的情況下，妥善規劃房產運用策略，避免不必要的稅務損失，將是未來的首要課題。

如有更多疑問，建議洽詢地方稅務局或財政部官方網站。