購物車
0
0 TWD
把房產過給子女的最佳方式：贈與、買賣還是繼承？
2024-11-14
把房產過給子女的最佳方式：贈與、買賣還是繼承？
當父母想將房產過戶給子女，常見的三種方式是「贈與」、「買賣」和「繼承」。每種方式在稅務負擔和法律流程上各有優缺點，因此需要依個人需求做出最合適的選擇。以下將逐一介紹這三種方式的重點，以便您能更清楚了解各種方式的利弊，並做出適合自己的決策。
一、贈與：在生前將房產贈與給子女
贈與是指父母在生前將房產無償地轉移給子女。這種方式較為簡單直接，但在稅務上有些負擔需要考慮。
1. 贈與需負擔的稅賦
贈與房產需要支付 土地增值稅(稅率為20％、30％、40％)和 契稅(稅率6％)。土地增值稅是根據房產的增值部分來計算，而契稅則是依據房產的公告現值進行課稅。因此，當進行贈與時，稅負往往會相對較高。
2. 贈與後的未來出售稅負問題
在未來子女出售贈與的房產時，將面臨 房地合一所得稅。這是因為贈與房產的取得成本會按照公告現值計算，而公告現值通常低於市價，導致房地合一所得稅的稅額相對較高。
3. 贈與稅的免稅額
目前每人每年有 244萬元的贈與稅免稅額，父母可以善加利用，分年分次贈與房產以減少稅負。但如果房產價值較高，即使分年贈與，最終仍需繳納贈與稅。
4.贈與稅稅率及計算方式
贈與稅的稅率詳如下所示：
課稅贈與稅淨額 稅率 累進差額
2,500 萬元以下 10% 0
2,500 ～ 5,000 萬元 15% 125 萬元
5,000 萬元以上 20% 375 萬元
計算方式:
贈與稅應納稅額，按贈與人同一年內贈與總額，減除免稅額及各項扣除額後之課稅贈與淨額，再乘以規定稅率減去累進差額，計算全部應納贈與稅額，減除同一年內以前各次應納贈與稅額及可扣抵稅額後，為本次應納贈與稅額
二、二親等之間的買賣：以買賣方式過戶
若父母與子女以 二親等買賣 方式過戶房產，則是將房產交易視為一般的買賣行為。這種方式能更有效地降低未來稅負，但在交易過程中需要謹慎處理資金流與稅務問題。
1. 買賣所需的稅賦
二親等買賣須負擔 土地增值稅 和 契稅，但有機會適用 自用住宅土地增值稅率(10%)，稅率相對較低。父母若符合自用住宅條件，可以在移轉時享有稅率優惠。
2. 未來出售稅負優勢
二親等買賣的取得成本是按照 實際的買賣價格 計算，因此子女日後若要出售房產，房地合一所得稅的稅負將較低，因為取得成本較接近市價，能夠減少因增值而產生的稅負。
3. 國稅局的申報及資金流
二親等買賣需要向國稅局申報，並且提供合理的資金來源證明。因為資金流較為複雜，建議找專業人士協助，以避免日後稅務問題。特別是在價格設定與資金流處理上需要更為謹慎，以免產生被認定為「假買賣」的風險。
三、繼承：在父母過世後將房產繼承給子女
繼承是指在父母過世後，子女根據法律或遺囑取得房產。此方式在稅賦負擔上有較大的優惠，但存在其他的風險和不確定性。
1. 繼承所免除的稅賦
繼承過戶時，不需支付 土地增值稅 和 契稅，因此在稅負方面具有相當的優勢。此外，依據被繼承人取得房產的時間，可能可免除房地合一所得稅。特別是若房產在2016年1月1日前取得，房地合一稅不適用。
2. 遺產稅的免稅額
繼承時，遺產總額有 一定的免稅額(1333萬)，且配偶及子女也有額外的扣除額。這使得多數小型房產在繼承時不需支付遺產稅，降低了子女在繼承過程中的經濟壓力。
3.遺產稅課稅級距金額
(1)遺產淨額5,000萬元以下者，課徵10％。
(2)超過5,000萬元至1億元者，課徵500萬元，加超過5,000萬元部分之15％。
(3)超過1億元者，課徵1,250萬元，加超過1億元部分之20％。
不計入遺產總額之金額：
(1)被繼承人日常生活必需之器具及用具：89萬元以下部分。
(2)被繼承人職業上之工具：50萬元以下部分。
4. 繼承的缺點
繼承的缺點是存在一定的不確定性，特別是若沒有立下遺囑，房產將依法定繼承分配，無法保證特定繼承人能獲得該房產。若有多位法定繼承人，可能會出現繼承糾紛，建議生前進行妥善安排。
綜合比較與建議
每種方式各有優缺點，最適合的方式因人而異。以下是簡單的建議，供參考：
贈與：適合想要立即轉移所有權，且子女在短期內不打算出售房產的家庭。但需注意贈與稅和未來出售時的稅負問題。
二親等買賣：適合子女可能在短期或中期內考慮出售房產者，能降低未來的稅負，但需妥善處理資金流及申報問題。
繼承：適合家庭成員關係穩定，且無急需轉移房產所有權的情況，並可減少稅務負擔。但建議在生前立下遺囑，以避免日後的繼承糾紛。
專業建議：尋求專業人士協助
房產過戶牽涉到土地增值稅、契稅、房地合一所得稅及遺產稅等多種稅務，且涉及複雜的法律流程，建議尋找稅務或法律專家協助，以免因選擇不當方式而造成不必要的稅務負擔或法律問題。