出售土地可免徵土地增值稅，還可保留一生一次優惠稅率?

2024-11-14

出售土地享稅務優惠：信託轉移讓稅負減免

事件概述

一對母子出售自益信託土地後，申請適用一生一次自用住宅優惠稅率，以減少土地增值稅稅負。然而，當地方稅務局審核該案時，卻發現母子取得土地的原因符合一條件，使其可完全免繳土地增值稅，這樣的稅務減免對母子二人帶來了巨大的稅負優惠。由於是繼承自已故父親的信託土地，母親僅需支付原始取得土地的部分土地增值稅，而兒子則無需動用一生一次優惠稅率。

自益信託土地的稅務影響

在臺灣，自益信託是一種委託人將財產託管於信託機構，並且自己享有信託利益的安排方式。父母將土地納入自益信託後，委託人（父親）在世時，母子並未擁有土地的實際所有權，僅能在父親過世後，以繼承人的身分承受土地。當信託關係終止時，信託土地的轉移並不等同於一般買賣行為，因此在法律及稅務方面可獲得特殊的優惠。

土地增值稅計算方法解析

根據《土地稅法》的規定，土地增值稅是根據土地的原始取得價值與出售時的價值差額進行計算。當土地從父親轉移給母子時，由於是透過信託制度進行轉移，土地的增值部分不以出售價計算，而是以父親在世時的取得價值作為基準。在該案例中，稅務局根據父親取得土地時的公告現值，作為原地價來計算土地增值稅，因此該母子所應繳納的土地增值稅大幅降低。

土地增值稅的計算要素

原地價的確定：依據受益人（父親）死亡日當期的公告土地現值作為原地價。
計算土地增值稅：土地增值稅根據土地漲價總數額進行計算，在本案例中，由於父親死亡日當期公告土地現值被視為原地價，導致土地增值稅為零。

適用一生一次優惠稅率的情況

在臺灣，每位國民在出售自用住宅用地時享有一生一次的優惠稅率，依《土地稅法》規定，可適用10%的優惠稅率。然而，一生一次優惠稅率並非自動適用，必須符合下列條件：

該土地必須為自用住宅用地。
土地所有權人必須實際居住在該土地上。
土地所有權人與家人未曾使用過該優惠稅率。

在此案例中，兒子因免徵土地增值稅，而保留了一生一次的優惠稅率，可以在未來出售其他自用住宅用地時使用。

母子出售信託土地免徵土地增值稅的條件

稅務局解釋，該母子出售的土地在塗銷信託後，因屬於信託土地轉移，並不是一般的土地買賣，符合特定的免稅條件。具體來說，稅務局審核發現，這筆土地的取得原因符合承受自父親之持分的條件，因此在出售時可以採用原地價為父親死亡日的公告土地現值，經計算後土地漲價總數額為零，免徵土地增值稅。母親僅需針對其最初取得的土地部分繳納增值稅。

結語

出售信託土地的案例展示了台灣信託制度在稅務上所能帶來的巨大優勢。在土地增值稅的計算中，合理運用信託關係與承受繼承條件，讓母子得以免除高額稅負。這也提醒大家，對於擁有不動產的民眾來說，理解並適當利用現有的稅務法規能夠有效減少資產移轉的稅務成本。