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如何正確計算出租廠房的扣繳稅金並開立發票？
2024-11-11
如何正確計算出租廠房的扣繳稅金並開立發票？
出租房屋涉及多方的稅務責任，依據出租人與承租人的身份（個人或公司）而有不同的扣繳與開立發票的規定。本文針對不同情境下的稅務處理，提供詳細指引，以幫助出租方和承租方明確其稅務責任，避免因漏稅或誤操作引發法律爭議。特別討論了個人與公司互為租賃雙方的各種情境，以及應注意的扣繳稅額、營業稅和二代健保費用的計算。
一、個人出租廠房給個人承租
出租人 (個人)：
- 當出租人為個人，無需開立發票或進行扣繳。僅需於每年申報綜合所得稅時，將當年度的租金收入併入總所得申報。
- 根據《所得稅法》第14條，租金屬於第五類所得（租賃所得及權利金所得），個人全年租金收入可選擇以實際支出減除後的所得額計算或採費用率（43%）扣減後計算。
承租人 (個人)：
- 房客僅需按照合約時間支付租金即可。
- 若選擇適用列舉扣除額，可在綜合所得稅申報時，將租金支出納入列舉扣除，年度上限為12萬（110年標準）。若已申報購屋借款利息，則不可再申報租金支出。
二、個人出租廠房給公司承租
出租人 (個人)：
- 當房東為個人而承租人為公司時，公司在支付租金時需代為扣繳稅款並提供扣繳憑單。
- 若扣繳稅額未正確，應主動聯繫公司修正，避免影響綜合所得稅的申報。
- 房東全年租金收入同樣可選擇以列舉實際支出後之所得額或費用率43%減除後計入綜合所得。
承租人 (公司)：
- 根據《所得稅法》第88及89條，承租公司須在支付租金時，依規定代扣10%稅款。
- 租金支付若超過2萬元，公司須代繳二代健保補充保費（2.11%費率，110年標準）。
實務案例：
假設甲公司每月需支付房東10萬元租金：
- 扣繳稅額：100,000元 × 10% = 10,000元
- 二代健保：100,000元 × 2.11% = 2110元
- 實際支付金額 = 100,000元 - 10,000元 - 2110元 = 87,890元
若房東希望拿到淨額10萬元，則公司需先計算「實際租金」後再進行扣繳與健保計算：
- 計算「實際租金」= 100,000元 / 0.8789 = 113,788元
- 扣繳稅額 = 113,788元 × 10% = 11,378元
- 二代健保 = 113,788元 × 2.11% = 2400元
- 這樣公司支付113,788元扣除後房東實得100,000元，且公司申報租金支出113,788元。
三、公司出租廠房給個人承租
出租人 (公司)：
- 公司出租物業給個人房客時，應開立發票並於營業稅申報時計入銷項稅額（5%稅率）。
- 每年需在營利事業所得稅申報時將租金收入申報入營所稅。
承租人 (個人)：
- 個人承租人需取得房東開立的發票，並可參與發票兌獎。
- 若適用綜合所得稅列舉扣除額，得將租金支出列入扣除，年度上限為12萬（110年）。已申報購屋借款利息者則不可再扣除租金支出。
四、公司出租廠房給公司承租
出租人 (公司)：
- 當出租人與承租人皆為公司時，出租公司需開立發票並於營業稅申報時計入銷項稅額。
- 營利事業所得稅申報時，出租收入同樣需計入公司營所稅。
承租人 (公司)：
- 公司需取得房東開立的記稅發票，並在營業稅申報時將該發票列入進項稅額扣抵。
- 營所稅申報時，可將租金列入租金費用。
五、押金的設算利息
當公司收取押金時，需依《加值型及非加值型營業稅法》施行細則第24條規定，按郵政定存利率計算並開立發票。以下為實例說明：
假設甲公司收取20萬元押金，利率為2%，則甲公司每月應開立發票金額為：
- 每月利息計算：200,000元 × 2% / 12 = 333元
- 每月銷售額 = 333元 / 1.05 = 317元，營業稅16元
- 開立發票時將317元計入銷售額並附上16元營業稅。
承租人（個人或公司）收到發票後可依稅務需求進行處理。
總結
出租廠房所涉及的稅務處理取決於出租人和承租人的身份（個人或公司），不同情境下的稅務要求大不相同。個人間的租賃較簡單，無需開立發票或扣繳稅款；若涉及公司，則需按照相關法律規定進行扣繳、發票開立和稅額申報。特別是押金與二代健保的設算方式，更需要租賃雙方細心處理以避免稅務爭議。